Kredit za 280.000 ali najemnina za 900 evrov: kaj se bolj splača?
Izbira med najemom in nakupom sodi med najpomembnejše finančne odločitve v življenju. Na prvi pogled se pogosto zdi preprosta: namesto najemnine odplačuješ svoje stanovanje. A v praksi je odločitev bolj zapletena.
Številni pri izračunu upoštevajo predvsem višino mesečnega obroka kredita, precej manj pa celotne stroške lastništva, tveganja in dejstvo, da velik del prvih obrokov predstavljajo obresti, ne zmanjševanje glavnice. V prvih letih – zlasti v obdobju približno petih do desetih let – se lahko najem v določenih primerih izkaže za finančno ugodnejšo izbiro, saj začetni stroški nakupa, obresti kredita in stroški vzdrževanja še ne ustvarijo polnega učinka lastništva. Pri daljšem obdobju bivanja pa se razmerje praviloma spremeni, saj se začetni stroški razporedijo skozi čas, lastnik pa povečuje lastniški delež nepremičnine.
Lastništvo v Ljubljani dolgoročno praviloma ohranja vrednost
Direktor agencije Stoja Trade Zoran Đukić meni, da je v Ljubljani dolgoročno gledano lastništvo nepremičnine pri finančno stabilnem posamezniku ali družini praviloma bolj varna odločitev kot dolgoročni najem. "Ljubljana je majhen trg z omejeno ponudbo zemljišč, počasnimi postopki umeščanja projektov v prostor in stalnim pritokom prebivalstva, zato nepremičnine dolgoročno praviloma ohranjajo oziroma povečujejo vrednost," je pojasnil.
Opozarja, da mnogi primerjajo zgolj mesečni obrok kredita z najemnino, ne pa celotnega obdobja lastništva, pri čemer po 20 ali 30 letih kreditiranja nepremičnina praviloma ostane v lasti kupca, medtem ko pri najemu premoženje ne nastaja. Po njegovem mnenju zato večina kupcev, ki kupijo premišljeno in finančno vzdržno, dolgoročno praviloma finančno pridobi.
Na trgu se po njegovih besedah spreminjajo tudi pričakovanja: poleg cene na odločitev o nakupu vse bolj vplivajo lokacija, kakovost projekta, funkcionalnost, parkiranje, energetska učinkovitost in zaupanje v investicijo. Pri najemodajalcih postajajo ključni predvsem stabilnost in zanesljivost najemnika, zato se povečuje preverjanje prihodkov, zgodovine najema, bonitete, dolgoročnosti in splošne zanesljivosti najemnika. Po izkušnjah sogovornika si veliko lastnikov želi stabilnega najema za vsaj eno leto ali več ter najemnike, pri katerih ocenjujejo, da bodo redno plačevali obveznosti in korektno skrbeli za nepremičnino. Posledično se del najemodajalcev raje odloča za oddajo prek agencij kot prek zasebnih oglasov.
Zoran Đukić je hkrati opozoril na zanimiv paradoks na trgu – višje obrestne mere nekoliko upočasnjujejo odločitve o nakupih, obenem pa povečujejo pritisk na najemniški trg. "Del ljudi odlaga nakup in ostaja v najemu, kar dodatno dviguje najemnine. Hkrati pa pri najboljših lokacijah v Ljubljani ostaja povpraševanje izjemno močno," je sporočil.
Kot primer je izpostavil hišo v Trnovem, kjer so imeli približno 40 interesentov in več ponudb nad začetno oglaševano ceno, ter projekt Pod hribom, kjer je bilo za 111 stanovanj zabeleženih približno 2.200 registriranih interesentov. Cene se gibljejo med 6.200 in 7.000 EUR/m2 plus DDV, kar po njegovem potrjuje, da tudi pri višjih cenah povpraševanje po kakovostnih projektih še vedno bistveno presega ponudbo. Po njegovih besedah tako ostaja osnovni problem ljubljanskega nepremičninskega trga predvsem pomanjkanje stanovanj: "Dokler se ponudba bistveno ne poveča, težko pričakujemo večji padec cen ali najemnin."
Najemnine in prodajne cene stanovanj v Ljubljani (vir: Zoran Đukić in GURS):
Najemnine
- 2-sobno stanovanje: približno 900–1.300 EUR/mesec
- 3-sobno stanovanje: približno 1.300–2.000 EUR/mesec
- Novogradnje: približno 18–25 EUR/m2/mesec
Prodajne cene
- Rabljena stanovanja (realizirani posli v Ljubljani): približno 4.400–5.800 EUR/m2
- Povprečje 2025 (GURS): približno 5.050 EUR/m2
- Kakovostne novogradnje: približno 6.000–8.000 EUR/m2 + DDV
- Najboljše lokacije: tudi nad 8.000 EUR/m2
Trendi
Rast cen stanovanj v Ljubljani od leta 2020 do 2025: približno +69 % (GURS)
Razlika med oglaševano in realizirano ceno je pri kakovostnih stanovanjih danes relativno majhna. Pri pravilno ocenjenih nepremičninah je pogosto med 0 in 3 %, pri precenjenih pa lahko tudi 5 do 10 %.
