Ali je to realno? Novogradnje v Ljubljani po štiri tisoč evrov za kvadratni meter #intervju
"V Stoji prepletamo čas in prostor, prepletamo umetnost in bivalno okolje, investiramo, navdihujemo in se pustimo navdihniti. Že nekaj časa se navdušujem nad umetnostjo in skupaj ustvarjamo Stojino zbirko Stoja Art Collection. S premišljenim izborom naša kolekcija predstavlja dela uveljavljenih umetnikov in našim strankam omogoča kulturno raziskovanje in premišljeno investiranje. Umetnik, ki ga predstavljamo v naši zbirki, Ross Bleckner je postal tudi del zbirke muzeja Thyssen-Bornemisza v Madridu. V galeriji Stoja najdete kar šest Blecknerjevih del, med katerimi najdete tudi veliko platno Prince/Frog (2023), ki je dimenzijsko enako novi pridobitvi madridskega muzeja," poudarja lastnik in direktor nepremičninske agencije Stoja Zoran Đukić.
Zoran Đukić je nepremičninski posrednik in lastnik večjega števila nepremičninskih podjetij. Na trgu nepremičnin posluje že vse od leta 1996. Na trgu se je uveljavil predvsem z nišnimi produkti, kot so storitve za diplomate. Danes je tudi investitor v novogradnje, deluje pa tudi na trgu umetnin. "Neločljiv del vsake nepremičnine so tudi slike," razlog za odprtje umetniške galerije v centru Ljubljane pojasni Đukić.
Diplomati, umetnine … Ali obstaja trg za take storitve v Sloveniji?
Smo nepremičninska agencija, ki je bila v svojih začetkih specializirana za oddajo nepremičnin diplomatom, tujim poslovnežem in tujim interesnim skupinam v Sloveniji. S časom pa smo razvili tudi prodajo nepremičnin, velike projekte in tudi investicije v gradnjo, vendar se še vedno uspešno posvečamo in nadaljujemo še danes oddajanje luksuznih hiš, stanovanj in poslovnih prostorov tujcem in ostalim.
Ali prodajate tudi garsonjere v Fužinah?
Prodajamo tudi garsonjere v Fužinah, vendar take nepremičnine predstavljajo manjši del našega poslovanja. Ravno smo prodali garsonjero v Vevčah za 115 tisoč evrov. Vendar večina naših strank prihaja iz višjega srednjega razreda.
Ali je v Sloveniji sploh najvišji razred iz pogleda kupcev nepremičnin?
Ta del je v Sloveniji milo rečeno napihnjen. V naši državi ni razkošnih vil, vrednih več deset milijonov evrov, torej na trgu manjkajo ponudbe iz najvišjega cenovnega razreda. Čeprav se lahko pohvalimo s čisto vodo, kakovostnim zrakom in osupljivo naravo, pa nam manjkajo ustrezne vsebine za najbogatejše.
Vsebine?
Imamo restavracije najvišjega kakovostnega razreda, kot so restavracija Ane Roš, Cubo in še mnoge druge. Za nas predstavljajo vrhunsko gastronomsko izkušnjo, vendar jih je po mnenju naših tujih strank premalo in so premalo raznovrstne.
Nekatere naše stranke menijo, da bi bilo koristno vključiti tudi mednarodne franšize gostinskih znamk, kot je na primer Pret a Manger, da bi popestrili in izboljšali gostinsko ponudbo.
Prav tako je bila izpostavljena pomanjkljivost na področju kulturnih dogodkov, saj primanjkuje mednarodnih in zvezdniških koncertov, ki bi obogatili našo kulturno sceno. V trgovskem svetu nam manjkajo prestižne znamke, kot so Louis Vuitton, Hermes in druge. Glede varstva otrok, čiščenja in drugih luksuznih storitev premožni prebivalci pravijo, da se pogosto pri organizaciji znajdejo sami.
Foto: Bojan Puhek
Je varnost danes pomemben dejavnik pri nakupu nepremičnine?
"Ja. In od tega ne profitira samo arabski svet, ampak recimo tudi Madžarska. Nemci so dobesedno okupirali Blatno jezero. V Nemčiji se ljudje zaradi migracij ne počutijo varno in se umikajo v varna okolja. Očitno je za Nemce to Madžarska. Je tudi blizu Nemčije, je poceni, hrana je dobra," pojasnjuje Zoran Đukić.
Vendar se v Sloveniji prodajajo nepremičnine za več milijonov evrov.
Res je, v Sloveniji imamo kupce, ki so pripravljeni vlagati v nepremičnine v vrednosti treh ali štirih milijonov evrov. Vendar pa ni povpraševanja po nepremičninah med kupci iz Dubaja, Monte Carla in podobnih prestižnih destinacij. Ko ljudje govorijo o kriptomilijonarjih in drugih bogataših, se taki posamezniki na slovenskem nepremičninskem trgu ne pojavijo. Težko je pričakovati, da bi takšni ljudje ostali v Sloveniji, saj večinoma obiščejo državo le za kratek čas in nato odidejo. To je realen svet.
V zadnjih mesecih je v javnosti predvsem zaradi političnih afer Schellenburg postal nekakšen simbol luksuzne nepremičnine. Sicer je v zgradbi res nekaj marmorja, toda po katerih standardih je to luksuzna nepremičnina? Zasebni wellness center samo za stanovalce, storitve čiščenja stanovanj, catering … Ali ne manjka kar nekaj stvari?
Popolnoma se strinjam. Resnično opažam pomanjkanje ponudbe dodatnih prostorov in storitev. Ni alej, avtopralnice, bazena, butlerjev ... Vendar smo med našimi strankami, ki iščejo dražje nepremičnine, opazili, da nekateri od njih niso zainteresirani za te dodatne storitve in prostore.
Razlog za to je pogosto finančne narave, saj je treba za omenjene storitve plačevati mesečne stroške. Ogrevanje bazena, plačilo čistilk in vzdrževalcev prostorov so samo nekateri od stroškov, ki jih je treba upoštevati.
Ali tudi tujih kupcev ni, ki so navajeni takih storitev iz domovine in bi bili pripravljeni plačati take stroške?
V Sloveniji so tujci s takim pedigrejem. Gre za posameznike, ki so povezani s Slovenijo zaradi posla ali družine. Vendar jih ni dovolj. Poleg tega pa nam tujci ves čas poročajo, da Slovenija v primerjavi s tujino ni investicijsko – pa tudi birokratsko – prijazna država, da bi taki ljudje razmišljali o nakupu nepremičnine.
Kako pa bi jih lahko spodbudili brez spreminjanja državne birokracije?
Nekatere države svojim državljanom ponujajo zlato vizo za obdobje deset let, če investirajo v drage nepremičnine. Prav tako bi izboljšane letalske povezave imele ključno vlogo. Koliko letalskih povezav pa Ljubljana trenutno ponuja?
Kdo sploh še obišče Slovenijo?
Zame je to še vedno neznanka, zlasti ko pomislim, kako se hotelirji soočajo s to situacijo. Poleti še uspejo zapolniti svoje kapacitete, vendar je situacija izven poletne sezone precej žalostna. Primanjkuje veliko tujih gostov, seveda pa tudi azijskih in ruskih gostov, ki smo jih zaradi vojne očitno v celoti izgubili.
Upam, da situacija ni povsod po Sloveniji tako problematična.
Za višji srednji razred se najde kar veliko. Lep primer je Rogaška Slatina, kjer so Rusi in Ukrajinci pokupili veliko nepremičnin. Vendar to se dogaja že mnogo let.
Tudi v Portorožu najdemo veliko tujcev. Vendar govorimo o nepremičninah v vrednosti do treh milijonov evrov.
Spet se bom vrnil k Schellenburgu. Javno mnenje v Sloveniji je zelo nastrojeno proti dražjim nepremičninam. Tako je tudi v primeru omenjenega kompleksa, kjer se cene gibljejo okoli deset tisoč evrov za kvadratni meter …
Žalostno je, kako hitro javnost obsoja ljudi, ki imajo denar. Vidimo, da večino stanovanj v Schellenburgu po poročilih v medijih kupujejo uspešni poslovneži. Če bi le lahko videli, koliko davka ti posamezniki plačujejo vsako leto ... Lahko smo zelo hvaležni za njihovo prisotnost, saj poleg davkov prispevajo tudi svojo ustvarjalnost in pomagajo pri razvoju naše države. Glede Schellenburga pa bi rad dodal, da je pomembno, da imamo v Ljubljani tudi kakšen lep objekt. Poleg tega ne smemo spregledati potrebe po vseh novih kuhinjah, kopalnicah, električnih delih itd., ki jih bodo novi lastniki potrebovali. To koristi vsem nam v državi – meni kot prodajalcu tega objekta, pa tudi podizvajalcem, ki služijo s svojim delom pri opremljanju ...
Foto: Bojan Puhek
"Zemljišča so za investitorje izjemno draga. Država in občine bi morale na tem področju z zasebnimi investitorji graditi javno-zasebna partnerstva. To bi v praksi pomenilo, da država in občine v projekt vložijo zemljišča, zasebni investitorji pa na njih zgradijo stanovanjska poslopja. Tako bi dobili novogradnje, ki bi si jih lahko privoščil veliko širši krog kupcev," poudarja Zoran Đukić.
Pa vendar je lahko razumeti ljudi, ki si sami ne morejo privoščiti novega stanovanja. Novogradnje so, predvsem v Ljubljani, recimo srednjemu sloju bolj ali manj nedosegljive.
Se popolnoma strinjam. V Ljubljani pravzaprav ni novogradenj, za katere bi kupci odšteli največ štiri tisoč evrov za kvadratni meter.
In zakaj tega ni?
Razlogov je več. Zemljišča so za investitorje izjemno draga. Država in občine bi morale na tem področju z zasebnimi investitorji graditi javno-zasebna partnerstva. To bi v praksi pomenilo, da država in občine v projekt vložijo zemljišča, zasebni investitorji pa na njih zgradijo stanovanjska poslopja. Tako bi dobili novogradnje, ki bi si jih lahko privoščil veliko širši krog kupcev.
Toda zemljišč je dovolj. Samo znotraj obvoznice v Ljubljani je za deset kvadratnih kilometrov zemljišč, ki so glede na namembnost zazidljiva …
Res je, primernih zemljišč je dovolj. Manjka pa organizacija projektov. Stanovanjski sklad bi take projekte znal izpeljati. In jih tudi že je. Vendar se premalo gradi. V Ljubljani bi morali zgraditi med tri in pet tisoč stanovanj. Vsako leto. Potem bi se tudi cene umirile.
Do določenega zastoja na trgu pa je vendarle že prišlo.
Histerija na trgu se je končno umirila, kar je dobrodošla novica. Vendar pa bi koristili večja ponudba, pogumnejši investitorji in preprostejši postopki za gradnjo. Velika ovira pri novogradnjah so t. i. stranke v postopku, saj lahko vsakdo postane takšna stranka. Investitorji se veliko pritožujejo, da jih združbe, ki jih jaz imenujem kar "klani", pogosto izvajajo pritiske nanje. Schellenburg je dober primer tega. Koliko časa je investitor potreboval za izgradnjo kompleksa ...
Cene bi se torej znižale, če bi na trg prišlo dovolj veliko število stanovanj?
Težavo predstavlja tudi zakonodaja. Zakon, ki ureja oddajanje nepremičnin, je že zelo prestar in posledično neživljenjski. Med drugim zelo omejuje pravice lastnika, ki oddaja nepremičnino. Od tega, da ima le dvakrat na leto prost vstop v svojo nepremičnino, če recimo želi najemnika zaradi upravičenih razlogov vreči iz stanovanja, bo potreboval vsaj leto dni, zaradi ravnanj podnajemnika lahko dobi izvršbe … Zakon preveč ščiti slabe najemnike. Dobre najemnike, predvsem ranljive skupine, pa je seveda treba zaščititi.
Tudi davčno okolje ni prijazno lastnikom. Poleg težav s podnajemniki si država v primeru prodaje stanovanja vzame 25 odstotkov ustvarjenega donosa. Potem res ni čudno, da je toliko praznih stanovanj.
Ali je zato v Ljubljani, kot so izračunali pri časniku Finance, 11 tisoč praznih stanovanj?
Tudi to je eden izmed razlogov. Pri številki 11 tisoč gre za grob izračun. Recimo, da je vseljivih praznih stanovanj malo več kot pet tisoč. Ali veste, kaj bi to povzročilo na trgu, če bi ta stanovanja postala na voljo za nakup ali najem?
Kako problematično pa je kratkoročno oddajanje prek platform, kot sta Booking in Airbnb?
Zaradi kratkoročnega oddajanja je s trga odšlo veliko kakovostnih stanovanj v središču Ljubljane.
Omenili ste davčne obveznosti pri prodaji nepremičnine. Kaj pa davki pri oddajanju nepremičnin? Ker so visoki, se veliko stanovanj oddaja na črno.
Zagotovo je to tudi težava. Država bi morala znižati davek na deset odstotkov in to bi večino najemodajalcev, ki trenutno oddaja na črno, spodbudilo k prijavi prihodkov. Vse to pa bi tudi znižalo cene najema, saj lastniki ta strošek preložijo na najemojemalce.
Država bi torej lahko veliko naredila le z davčnimi spremembami?
Ogromno bi se lahko spremenilo. Lep primer so davčne olajšave za mlade družine. Mlade družine in mlajša populacija kupcev nas sprašujejo, zakaj se država ne odreče DDV v primeru, ko mlada družina kupi prvo stanovanje. To bi zelo pocenilo prvi nakup. Za 9,5 odstotka. Če stanovanje stane recimo 250 tisoč evrov, bi družina prihranila več kot 24 tisoč evrov. Na Hrvaškem so ranljive skupine v določenih primerih oproščene plačila davka pri nakupu nepremičnin.
Predlogi so tudi, da bi država lahko pomagala ranljivim skupinam še na mnogo načinov. Recimo, če bi država subvencionirala obresti od hipotekarnega posojila, glavnico pa naj poplača nov lastnik stanovanja.
Foto: Bojan Puhek
"Slovenski stanovanjski trg je majhen, zaprt in se ne razvija. V Sloveniji ni načrtov, da bi se zgradilo pet tisoč stanovanj vsako leto. Projekti v Sloveniji so majhni, 80, sto, največ 200 stanovanj na kompleks," izpostavlja Zoran Đukić.
Stanovanjski sklad MOL to že počne. Že 20 let sofinancira nakupe stanovanj. Vendar nekako program ne zaživi. V dveh desetletjih je bilo na ta način kupljenih 18 stanovanj.
Morali bi pomagati čisto vsaki mladi družini in drugim pripadnikom ranljivih skupin. Čisto vsem. Država ima pomemben delež v NLB. Zakaj se z banko ne dogovori za ugodnejše kredite za ranljive skupine oziroma se zaveže za plačilo obresti? Kriviti kupce stanovanja v Schellenburgu za to, da ni poceni stanovanj na trgu, je napačno.
Davčna zakonodaja, subvencije ranljivim skupinam, manjši davki pri poslih in upravljanju z nepremičninami, javno-zasebna partnerstva za gradnjo. Taki ukrepi bi hitro spremenili situacijo na trgu.
Če se vrnem nazaj na trenutno stanje na trgu nepremičnin. Prej ste omenili, da se je trg umiril.
Res je, trg se je stabiliziral. Ni več dražb za stanovanja, ljudje imajo več časa, da se odločijo, ali bi določeno nepremičnino kupili.
Vendar cene še vedno rastejo.
Res je. Vendar zelo počasi. Težava je v tem, da ni ponudbe. Mi še vedno prodamo vse, kar je dobrega na trgu. Na žalost pa se še vedno prodajajo slabe nepremičnine.
Kakšne pa so slabe nepremičnine?
Ni dvigal. Ni garaž. Ni osnovne infrastrukture. Ni balkonov, ni teras. Visoki stroški. Slaba energetska učinkovitost. Novih stanovanj je tudi še kar nekaj na trgu. Vendar ne za štiri tisoč evrov za kvadratni meter, temveč okoli šest tisoč evrov za kvadratni meter.
Ali bodo v Ljubljani res kdaj na voljo novogradnje po ceni štiri tisoč evrov za kvadratni meter?
Mnogi bodo rekli, da to ni realno. Vendar tudi investitorji vse pogosteje vidijo, da prodajati stanovanja v najvišjem segmentu ni enostavno. Predvsem brez kreditne pomoči banke.
Veliko delam z investitorji in za vse večje število potencialnih novih projektov ugotovimo, da bi se finančno izšli, če bi stanovanja prodajali za okoli štiri tisoč evrov za kvadratni meter.
Vendar to pomeni, da bi bila stanovanja v najboljšem primeru na trgu čez od tri do pet let?
Ja. Poleg tega pa govorimo o nekaj sto stanovanjih. Slovenski stanovanjski trg je majhen, zaprt in se ne razvija. V Sloveniji ni načrtov, da bi zgradili pet tisoč stanovanj vsako leto. Projekti v Sloveniji so majhni, 80, sto, največ 200 stanovanj na kompleks.
Razen ljubljanski projekt gospoda Boscarola.
Njegove cilje je res treba izpostaviti in pohvaliti. Upam, da mu bo uspelo. Zdi se mi, da je Boscarol eden izmed redkih investitorjev, ki ga ne žene samo končni dobiček. Toda tudi če bo prišlo do realizacije projekta, bodo stanovanja dokončana šele čez kar nekaj let.
Zdaj se gradi BTC park, kjer naj bi bilo 500 stanovanj. Podobno število stanovanj naj bi nastalo v okviru projekta Brusnica. Regentov kvart bo prinesel malo manj kot 400 stanovanj.
Foto: Bojan Puhek
Če sem vas dobro razumel, torej menite, da se bodo v roku desetih let novogradnje prodajale za manj denarja kot danes.
Jaz si tega res želim, vendar na način, da bodo investitorji čim prej začeli graditi stanovanja za srednji razred. Glede na zadnje pogovore z investitorji menim, da se bodo predvsem zaradi zmanjšanja tveganja odločili za gradnjo cenejših stanovanj, ki gredo hitreje v promet.
Slovenija pa ni samo Ljubljana. Kaj se dogaja v drugih mestih?
Mi smo na primer v Ajdovščini naredili tri projekte. Projekt pripravljamo v Škofji Loki, v Novi Gorici gradimo drugi, pripravljamo pa tretji projekt. Razvijajo se mnoga mesta. Izpostavil bi predvsem Kranj in Novo mesto. Manjša mesta imajo velik potencial za kakovostno bivanje, v mnogih boste za novogradnjo odšteli okoli tri tisoč evrov za kvadratni meter. Najdražja sicer ostajajo Kranjska gora, Bled in Obala.
Kaj pa Hrvaška? Lani smo Slovenci pri sosedih kupili največ nepremičnin od vseh tujcev.
Tudi sami opažamo, da Slovenci na veliko kupujejo nepremičnine na Hrvaškem. Sami smo tako Slovencem razprodali resort blizu Zadra v šestih mesecih. Pred tem so ga hrvaške agencije poizkušale prodati več kot leto dni. Hrvaške nepremičnine so še vedno cenejše od nepremičnin na Obali. Če pa ste pripravljeni oditi na kakšen bolj oddaljen ali nerazvit hrvaški otok, pa so lahko cene neverjetno nizke.
Kateri deli hrvaške pa so trenutno najzanimivejši za Slovence?
Dogajanje v Istri se je malo umirilo, trenutno je zanimiva predvsem Dalmacija, kjer cene za zdaj najhitreje rastejo.
Zasledili pa smo tudi ponudbe za nakup nepremičnin v Dubaju. Kaj se dogaja?
Dubaj je trenutno z nepremičninskega vidika najzanimivejše mesto na svetu. To potrjujejo tudi same številke. Nobeno mesto na svetu nima tako velikega in aktivnega nepremičninskega trga. Želijo vsaj podvojiti prebivalstvo do leta 2040, pospešeno gradijo potrebno infrastrukturo … Evropo prehitevajo po levi in desni. Vsak Evropejec, ki ima denar, si danes išče drugi dom v Dubaju. Ne Pariz ne London ne New York … Dubaj. Trenutno je aktivnih 500 gradbišč, vsako leto pride na trg okoli 20 tisoč novih stanovanj. To je noro.
Kako pa je Dubaj uspel postati nepremičninska prestolnica sveta?
Ima vse, kar ljudje želijo. Vse trgovske znamke so prisotne, gostinska ponudba je odlična, vse pomembnejše hotelske verige so prisotne … Vse, kar ljudje želijo, je v Dubaju. Čez dan si na prečudoviti plaži, zvečer pa na odlični večerji, ekskluzivnem koncertu svetovne zvezde, gledališki predstavi … Poleg tega je Dubaj izjemno varen, kar danes mnogi v Zahodnem svetu zelo cenijo. Bogati bežijo v arabski svet predvsem zaradi osebne varnosti. Povsod so varnostniki, ki skrbijo za varnost vsakega posameznika, od varnostnika v hotelu in na cesti, sistema zaznavanj vseh kaznivih dejanj že vnaprej do AI inteligence, ki varuje, in robota, ki varuje. In vse to tako diskretno, da ne opaziš.
Foto: Bojan Puhek
"Pred petimi leti so bile razlike še veliko večje. Tudi do trikrat cenejša so bila stanovanja v Trstu. Ponudba nepremičnin je bila v Trstu veliko večja od povpraševanja. Trst pa ima tudi staro populacijo. In visoke stroške. Podobno je recimo na Japonskem. V mestu živijo v kapsulah za astronomske cene. Izven vseh japonskih mest pa dobite hišo tudi za nekaj deset tisoč evrov. V prelepem okolju," poudarja Zoran Đukić.
Ali je varnost danes tako pomemben dejavnik?
Ja. In od tega ne profitira samo arabski svet, ampak recimo tudi Madžarska. Nemci so dobesedno okupirali Blatno jezero. V Nemčiji se ljudje zaradi migracij ne počutijo varno in se umikajo v varna okolja. Očitno je za Nemce to Madžarska. Je tudi blizu Nemčije, je poceni, hrana je dobra …
Dubaj, Hrvaška … Kdo od Slovencev kupuje nepremičnine v tujini? Strinjam se, da imamo tudi uspešne ljudi v državi. Vendar ali jih je res toliko? Ravno pred tedni sem bil v hrvaški Istri, povsod se gradi. Obiskal sem novonastajajoče naselje vil. Vse so že razprodane, cene pa med 500 in 600 tisoč evri. Verjetno ni prišel Igor Akrapovič in jih kupil 20. Kdo so torej Slovenci, ki si to lahko privoščijo?
Predvsem uspešni poslovneži, višji srednji menedžment, nekateri upokojenci, zdravniki, arhitekti … V tem rangu, ki ste ga omenili, so med kupci predvsem ljudje, ki so ravno odšli v pokoj. Nakup financirajo tako, da prodajo nepremičnino, ki jo imajo v Sloveniji, nato pa kupijo manjše stanovanje in hiško na Hrvaškem.
Torej generacija baby boomerjev?
Ja. In teh je zadnje čase res veliko. Kot zanimivost pa bi omenil, da mnogi, ki jim po nakupih ostane še nekaj denarja, kupijo še kakšno stanovanje v Trstu, ozirajo pa se tudi po Benetkah in Toskani.
Kako je Trst lahko cenejši od Kopra?
Pred petimi leti so bile razlike še veliko večje. Tudi do trikrat cenejša so bila stanovanja v Trstu. Ponudba nepremičnin je bila v Trstu veliko večja od povpraševanja. Trst pa ima tudi staro populacijo. In visoke stroške. Podobno je na primer na Japonskem. V mestu živijo v kapsulah za astronomske cene. Izven vseh japonskih mest pa dobite hišo tudi za nekaj deset tisoč evrov. V prelepem okolju.
Pod črto in za konec intervjuja – kdaj je torej pravi čas za nakup nove nepremičnine?
Svetoval bi, da ljudje spremljajo trende in se ne zaletijo v nakup, da preverijo več možnosti, da se vpišejo v več agencij, da sami spremljajo oglase in da se dobro pogajajo. Če pa imajo že izbrano specifično lokacijo, ki le redkokdaj pride na trg, pa je treba hitro reagirati in seveda biti pripravljen plačati tudi malo višjo ceno.
Obrestne mere se umirjajo in se bodo še znižale, kar je dobro zato, ker si lahko vzamemo čas in si dobro ogledamo vse možnosti, ki jih imamo, in se do takrat, ko se obresti umirijo, res poučimo in dobro pripravimo na nakup po primernejših pogojih. V tem primeru bomo izbrali zase boljšo in preverjeno lokacijo in dosegli boljše pogoje pri kreditiranju.
Vir: Siol