Davki pri prodaji nepremičnine: kaj mora vedeti prodajalec pred podpisom pogodbe
Davki so del prodaje, ne zadnje presenečenje
Pri prodaji nepremičnine se prodajalci pogosto osredotočijo na ceno, kupca in pogodbo. Davki pa pridejo na vrsto šele tik pred zaključkom posla. To je napaka. Davčne obveznosti je treba razumeti že pred podpisom pogodbe, saj lahko vplivajo na neto znesek, ki ga prodajalec dejansko prejme.
Pri prodaji nepremičnine se najpogosteje pojavita dve vprašanji: davek na promet nepremičnin in dohodnina od dobička iz kapitala. Obveznosti niso pri vsakem prodajalcu enake, zato je dobro že na začetku preveriti, kaj velja v konkretnem primeru.
Ta članek je splošni informativni vodnik. Za dokončno davčno razlago konkretnega primera je smiselno preveriti informacije pri FURS-u ali davčnem strokovnjaku.
1. Davek na promet nepremičnin
Davek na promet nepremičnin se praviloma plača pri prodaji nepremičnine, kadar transakcija ni obdavčena z DDV. FURS navaja, da se davek na promet nepremičnin odmeri po stopnji 2 % od vrednosti nepremičnine oziroma od prodajne vrednosti, ki predstavlja davčno osnovo.
V praksi se v kupoprodajni pogodbi pogosto določi, kdo bo davek plačal, vendar je za prodajalca pomembno, da to vprašanje ni prepuščeno naključju. Dogovor mora biti jasen pred podpisom.
Pri prodaji je treba paziti na:
- kdo je zavezanec za davek,
- kakšna je prodajna vrednost,
- kdaj je treba vložiti napoved,
- kdaj mora biti davek plačan,
- ali gre za transakcijo, pri kateri se uporablja davek na promet nepremičnin ali drug davčni režim.
2. Dohodnina od dobička iz kapitala
Poleg davka na promet nepremičnin se lahko pojavi tudi dohodnina od dobička iz kapitala. Ta je pomembna predvsem takrat, ko prodajalec nepremičnino proda za višjo vrednost, kot jo je pridobil, in pri tem še niso izpolnjeni pogoji za oprostitev.
Dobiček iz kapitala ni enak prodajni ceni. Gre za razliko med vrednostjo ob pridobitvi in vrednostjo ob odsvojitvi, ob upoštevanju pravil, stroškov in morebitnih olajšav, ki jih priznava zakonodaja.
FURS navaja, da mora davčni zavezanec napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine vložiti v 15 dneh od odsvojitve nepremičnine.
3. Stopnja davka se z leti lastništva znižuje
Pri dohodnini od dobička iz kapitala je pomembno, koliko časa je bil prodajalec lastnik nepremičnine. FURS pojasnjuje, da se stopnja davka znižuje na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine.
To pomeni, da čas lastništva lahko pomembno vpliva na davčno obveznost. Prodajalec, ki nepremičnino proda hitro po nakupu, je lahko v drugačnem položaju kot nekdo, ki jo ima v lasti več let.
Pred prodajo je zato treba preveriti:
- datum pridobitve nepremičnine,
- datum predvidene prodaje,
- nakupno oziroma pridobitveno vrednost,
- vlaganja v nepremičnino,
- stroške, povezane z nakupom in prodajo,
- ali obstajajo pogoji za oprostitev.
4. Ali je prodaja lastnega doma lahko oproščena davka na dobiček?
V nekaterih primerih lahko pride do oprostitve plačila dohodnine od dobička iz kapitala, če gre za prodajo stanovanja ali hiše, v kateri je imel prodajalec prijavljeno stalno prebivališče in je tam dejansko bival pod pogoji, ki jih določa zakonodaja.
Ker so pogoji konkretni in pomembni, prodajalec tega ne sme predvidevati na pamet. Pred podpisom pogodbe je treba preveriti, ali so pogoji za oprostitev res izpolnjeni.
Najpogostejša napaka je, da prodajalec misli: “To je bilo moje stanovanje, zato davka ni.” To ni nujno dovolj. Pomembni so dejanski pogoji, čas, prijava prebivališča in uporaba nepremičnine.
5. Kaj pa prodaja podedovane nepremičnine?
Pri podedovanih nepremičninah so davčna vprašanja lahko bolj zapletena. Pomembno je, kdaj in kako je bila nepremičnina pridobljena, kakšna je bila vrednost ob pridobitvi, ali jo prodajalec prodaja takoj po dedovanju in ali nastane dobiček iz kapitala.
Če prodajalec prodaja podedovano stanovanje ali hišo, naj pred prodajo preveri:
- sklep o dedovanju,
- vrednost ob pridobitvi,
- morebitna vlaganja,
- predvideno prodajno ceno,
- čas od pridobitve do prodaje,
- davčne obveznosti.
Pri podedovanih nepremičninah je posebej pomembno, da prodajalec ne gleda samo bruto prodajne cene, ampak realen neto izkupiček po stroških in davkih.
6. Kaj mora prodajalec urediti pred podpisom pogodbe?
Pred podpisom pogodbe mora prodajalec imeti jasno sliko o davkih, dokumentaciji in časovnici.
Priporočljivo je preveriti:
- zemljiškoknjižno stanje,
- lastništvo,
- morebitne hipoteke ali bremena,
- energetsko izkaznico,
- uporabno dovoljenje, kjer je relevantno,
- davčne obveznosti,
- kdo plača davek na promet nepremičnin,
- ali lahko nastane dobiček iz kapitala,
- kakšni so roki za oddajo napovedi,
- kdaj lahko pride do izplačila kupnine.
Dobra priprava zmanjša tveganje, da se prodaja ustavi tik pred zaključkom.
7. Davki vplivajo na realen izkupiček prodajalca
Prodajalec ne sme gledati samo dogovorjene prodajne cene. Pomembno je, koliko mu po prodaji dejansko ostane.
Pri izračunu je treba upoštevati:
- morebitni davek na promet nepremičnin,
- morebitno dohodnino od dobička iz kapitala,
- stroške dokumentacije,
- stroške priprave nepremičnine,
- stroške posredovanja,
- morebitno poplačilo kredita,
- notarske ali druge stroške,
- morebitna vlaganja, ki jih je mogoče dokazovati.
Šele ta izračun pokaže realno finančno sliko prodaje.
8. Najpogostejše napake prodajalcev
Najpogostejše napake pri davkih so:
- prodajalec ne preveri davkov pred objavo oglasa,
- ne loči med davkom na promet nepremičnin in davkom na dobiček,
- predvideva oprostitev brez preverjanja pogojev,
- nima dokazil o vlaganjih,
- ne pozna rokov za oddajo napovedi,
- v pogodbi ni jasno določeno, kdo plača kateri strošek,
- računa samo bruto prodajno ceno,
- davke preverja šele po podpisu pogodbe.
Pri nepremičninah so zneski visoki, zato lahko že majhna davčna napaka pomeni veliko razliko.
Prodajate nepremičnino in želite varen postopek brez neprijetnih presenečenj? Ekipa STOJA vam pomaga pri pripravi prodaje, dokumentacije in usklajevanju ključnih korakov do uspešnega zaključka.
FAQ
Koliko znaša davek na promet nepremičnin?
FURS navaja, da davek na promet nepremičnin znaša 2 % od vrednosti nepremičnine oziroma davčne osnove.
Ali moram vedno plačati davek na dobiček pri prodaji nepremičnine?
Ne vedno. Odvisno je od tega, ali je nastal dobiček, koliko časa ste bili lastnik nepremičnine in ali so izpolnjeni pogoji za oprostitev.
Kdaj je treba oddati napoved za dobiček iz kapitala?
FURS navaja, da je treba napoved vložiti v 15 dneh od odsvojitve nepremičnine.
Ali lahko stroški prenove zmanjšajo davčno osnovo?
Določena vlaganja so lahko pomembna, vendar jih je treba dokazovati z ustreznimi računi in dokumentacijo. Pred prodajo je priporočljivo preveriti konkretna pravila.
Ali naj davke preverim pred ali po podpisu pogodbe?
Pred podpisom. Po podpisu je pogosto že prepozno za optimizacijo dogovora in časovnice.
Davki pri prodaji nepremičnine niso nekaj, kar se rešuje na koncu. Prodajalec mora že pred podpisom pogodbe vedeti, katere obveznosti lahko nastanejo, kdo jih plača, kakšni so roki in kakšen bo realen neto izkupiček.
