Resnica o prodaji stanovanj nad 1 MIO € v Ljubljani
Zakaj prihaja do tega razkoraka med pričakovanji prodajalcev in dejanskim dogajanjem na trgu?
Kaj danes iščejo kupci v tem cenovnem razredu
Kupci z budžetom okoli milijona evrov so danes precej bolj informirani in zahtevni kot pred nekaj leti. Njihova pričakovanja so jasna in praviloma vključujejo:
- novogradnje ali stanovanja, zgrajena po letu 2020
- nepremičnine brez potrebe po dodatnih vlaganjih
- energetsko učinkovite objekte z nizkimi stroški bivanja
- sodobno arhitekturo in funkcionalno razporeditev prostorov
Na določenih lokacijah, kot je Bežigrad, večja ponudba novogradenj dodatno vpliva na standarde, ki jih kupci pričakujejo.
Največja razlika: novogradnja ali prenova
Ena ključnih napak, ki jih lastniki pogosto naredijo, je, da ne upoštevajo razlike med vseljivo nepremičnino in tisto, ki zahteva celovito prenovo.
Kupci danes zelo jasno ločujejo med:
- stanovanjem, v katerega se lahko vselijo takoj
- stanovanjem, ki predstavlja projekt (časovno, finančno in organizacijsko)
Pri nepremičninah, ki potrebujejo prenovo, kupci skoraj vedno že vnaprej upoštevajo dodatne stroške. Ti se običajno gibljejo med 100.000 € in 150.000 €, poleg tega pa v vrednost vključijo še tveganje, časovno komponento in nepredvidene zaplete.
Posledično se pogosto zgodi, da ocenjena vrednost nepremičnine ne odraža njene dejanske tržne cene.
Kaj se dejansko dogaja na trgu
Iz prakse lahko izpostavimo dva najpogostejša scenarija:
- nepremičnina se proda pod mejo 1.000.000 €
- nepremičnina ostane na trgu dlje časa in čaka na specifičnega kupca
To ne pomeni, da nepremičnina ni kakovostna ali da ne upravičuje svoje cene. Pomeni pa, da je krog potencialnih kupcev precej ožji, kar avtomatsko podaljšuje čas prodaje.
Zakaj več agencij ne pomeni hitrejše prodaje
Veliko lastnikov meni, da bodo z vključitvijo več nepremičninskih agencij povečali možnosti za prodajo. V praksi pa ima ta pristop pogosto nasproten učinek.
Ko je nepremičnina oglaševana na več kanalih hkrati:
- se oglasi podvajajo, včasih z različnimi fotografijami ali opisi
- kupci dobijo občutek, da se nepremičnina težje prodaja
- izgubi se občutek ekskluzivnosti
- poveča se pričakovanje po pogajanjih in znižanju cene
Pri dražjih nepremičninah je zato običajno bolj učinkovita enotna in premišljena prodajna strategija.
Ključ do uspešne prodaje
Prodaja nepremičnine v tem cenovnem razredu ni odvisna zgolj od postavljene cene. Pomembno vlogo igrajo tudi:
- razumevanje ciljne skupine kupcev
- realna umestitev nepremičnine na trg
- jasno definirana prodajna strategija
- sprotno spremljanje odziva trga (ogledi, povpraševanja)
Uspešne prodaje temeljijo na prilagajanju dejanskemu stanju na trgu, ne zgolj na pričakovanjih lastnikov.
Razmišljate o prodaji?
Vsaka nepremičnina ima svoje posebnosti, zato univerzalnega pristopa ni. Ključ do uspeha je v pravilni oceni trga, razumevanju kupcev in pravočasnem prilagajanju strategije.
Če razmišljate o prodaji ali vas zanima realna tržna vrednost vaše nepremičnine, smo vam na voljo za posvet in strokovno mnenje: Zoran Đukić, zoran@stoja-trade.si, + 386 41 652 141
