"Nepremičninski trg kaže klasične znake nastajajočega balona"

Se nepremičnine prodajajo kar same?

7. november 2017

Blog/Ljubljana-Zmajski-most <span>[Avtor: InYourPocket]</span> Blog/Zoran-Dukic-direktor-Stoja-Trade <span>[Avtor: Stoja Trade]</span> Blog/Belle-Vie-Tivoli <span>[Avtor: Stoja Trade ]</span> Blog/Rezidenca-Rezidenca <span>[Avtor: Stoja Trade]</span> Blog/Vila-Ekorna-Lavrica <span>[Avtor: Stoja Trade]</span>

"Rabljena stanovanja na najboljših lokacijah v Ljubljani, kot sta Center in Trnovo, se lahko podražijo tudi do pet ali pa šest tisoč evrov za kvadratni meter," je prepričan strokovnjak za nepremičnine Zoran Đukić.

Slovenski nepremičninski trg znova raste, kar dokazuje rekordno število kupoprodaj stanovanjskih nepremičnin v prvi polovici letošnjega leta, kot je razvidno iz poročila geodetske uprave za leto 2017. Prodanih je bilo namreč kar 17.200 nepremičnin v skupni vrednosti več kot ene milijarde evrov.

Odličnim prodajnim številkam v nebo sledijo tudi cene in na najbolj vročih lokacijah, kot sta Ljubljana in Obala, cene rabljenih stanovanj tako rekoč dosegajo ceno novih. Se je ob pomoči trenutno izredno ugodnega kreditiranja začel napihovati nepremičninski balon ali pa se cene zgolj vračajo na normalno raven?

Nepremičninski trg trenutno v Sloveniji cveti zaradi "poceni posojil in pričakovanja, da se bodo cene še naprej zviševale," je za MMC evforijo na nepremičninskem trgu komentiral ekonomist Igor Masten in dodal, da je "opaziti klasične karakteristike nastajajočega balončka". Rekordnim vrednostim pred krizo še nismo blizu, a smo "trdno na poti, da bomo znova imeli opravka s pregretim trgom", je opomnil.

Prodajo poganja ugodno kreditiranje
Ko nepremičninam začnejo cene rasti, ljudje nanje začnejo gledati kot na naložbeno priložnost v smislu kupiš zdaj in prodaš draže kasneje. Vlagatelji tako prepoznajo dobro investicijo, vse skupaj pa poganjajo poceni krediti. "Nizek strošek financiranja oziroma velika količina poceni likvidnosti se pozna tudi pri nepremičninskem trgu, večina tega denarja pa se je prelila na borzo, kjer imamo po ciklično prilagojenih indikatorjih historično rekordne vrednosti, ki jih svet še ni videl," je pojasnil Masten in hkrati opozoril, da je balon na svetovnih borzah prisoten že nekaj let.

"Glavni razlog za dvig cen nepremičnin je velik padec po letu 2008, slej ko prej se je moral trend obrniti nazaj navzgor proti ravnem, kjer so cene že bile, gradbeništvo, ki je bilo takrat močno pretirano, je na primer še vedno 40 odstotkov niže," pa je dvig cen nepremičnin komentiral ekonomist Jože Mencinger, ki je prepričan, da se na slovenskem nepremičninskem trgu za zdaj še ne napihuje balon, pač pa se cene vračajo na normalno raven.

"Krediti za gospodarstvo se sploh še ne povečujejo, se pa zelo hitro povečujejo za prebivalstvo, a je slovensko prebivalstvo zelo nezadolženo v primerjavi z ostalimi Evropejci," je pojasnil in dodal, da se Slovenci največ zadolžujejo prav zaradi stanovanj. Če bi se takšna rast zadolževanja, ki ga omogoča "poceni" kreditiranje, nadaljevala še nekaj let, bi to tudi v Sloveniji lahko postalo problem, je opozoril.

Nespecifičen slovenski trg nepremičnin
V Sloveniji maloprodajni segment bančnih portfeljev ni bil nikoli problematičen, se je strinjal tudi Masten in dodal, da bančna luknja ni nastala zaradi financiranja predragih stanovanj. Prekomerna zadolžitev prebivalstva zaradi nepremičnin ni nikoli predstavljala nevarnosti, glavni problem slovenskih bank so bili krediti podjetjem, je spomnil. Slovenski položaj je specifičen, saj je v Sloveniji lastniških več kot 80 odstotkov stanovanj.

"Slovenija ima ogromno lastniških stanovanj, najemnih je zelo malo, kar je posledica socialističnih časov, ko so s krediti ljudje gradili, odplačevala pa jih je inflacija," je dejal Mencinger in hkrati spomnil tudi na Jazbinškov zakon, s katerim so ljudje postali lastniki družbenih stanovanj, v katerih so prebivali.

Mencinger: ECB-jev finančni balon se napihuje
Kako je gospodarsko in finančno dogajanje na borzi povezano z nepremičninskim trgom? "V borzno dogajanje jaz osebno ne verjamem, borze napihuje predvsem denarna politika, ki ustvarja velike količine denarja, ki se ne preliva v kredite, pač pa ostaja na finančnih trgih in gre v nakupe delnic, to pa vodi v velik finančni balon, ki ga ustvarja Evropska centralna banka (ECB); ta je doslej mesečno kreirala 80 milijard evrov novega primarnega denarja (do marca 2017), gre za skoraj dvakratni letni BDP Slovenije," je odvrnil Mencinger, da se bodo posledice "kvantitativnega sproščanja" denarja, ki omogoča poceni kreditiranje, pri ECB-ju slej kot prej pokazale, saj bo "balon najverjetneje počil".

ECB-jeva denarna politika po Mencingerjevih besedah ne deluje, saj bi ničelne oziroma celo negativne obresti morale spodbuditi investicije, pa ni tako. "Nov poceni denar ne gre nikamor, pač pa ostaja v finančnem sektorju, kjer se kopiči, deloma celo banke denar, ki ga ne rabijo, posojajo nazaj centralni banki za negativne obresti; svoj čas je bilo normalno, da če si nekomu posodil denar, si zaslužil z obrestmi, zdaj pa plačuješ za to, da ti denar sploh spravijo," je izpostavil paradoksalni položaj, da "banke zdaj živijo zgolj od plačilnega prometa".

Bodo cene znižale novogradnje ali nova kriza?
"Novogradnje bodo deloma zbile ceno, a za to bo potrebnega nekaj časa. Novogradnje ta hip so dograjevanje tistega, kar so leta 2008 in 2009 opustili, kar so na pol zgradili, pa je potem propadalo, ali pa so bile gradbene jame v tisti evforiji skopane, šele zdaj pa se te jame počasi polnijo," je odvrnil Mencinger. "Že kot študenta so me v Ameriki prepričevali, da velike krize iz 30. let ne more biti več, saj imajo države in banke zdaj toliko kontrole, da tega ne bodo dovolile, a ni bilo tako, saj je leta 2008 v svetu prišlo do velike krize, ki so jo zakrivile privatne finančne institucije, okrivili pa so javni sektor, ki ni bil nič kriv, se je pa moral zadolževati in reševati privatne banke," je še dodal.

Cene nepremičnin bo znižala šele naslednja gospodarska kriza, ki jo bo najverjetneje povzročila "motnja" v obliki nove finančne krize, ko bo počil balon, pa je odvrnil Masten in hkrati opozoril, da je zdaj bančni sistem bistveno bolj robusten in sposoben absorbirati tovrstne pretrese, ker je mnogo bolje kapitaliziran kot pred zadnjo krizo. Na vprašanje, kdaj bo počil balon, pa je diplomatsko odvrnil: "Prav kmalu še ne, v roku 12 mesecev še ne". Se pa to lahko zgodi ob zviševanju obrestne mere, čeprav v centralnih bankah upajo, da se bo zgodil "lahek pristanek", ne pa pok balona.

"V prihodnjih letih bo samo v Ljubljani prišlo na trg približno 2.500 stanovanj. To pa je že število, ki lahko preseže povpraševanje. Posebej zato, ker se v glavnem gradijo stanovanja višjega cenovnega razreda, kupna moč pa še vedno ni tako visoka, saj mladi pari in družine, ki so brez staršev, babic in dedkov, niso zmožni nakupa," pa je za MMC izpostavila direktorica nepremičninske agencije Stan Stanka Solar.

Se nepremičnine prodajajo same?
"Lahko potrdim izjavo, da se prodajajo same, saj je povpraševanje res veliko, promet se hitro odvija, stvari pa so zelo likvidne," je za MMC potrdil direktor nepremičninske agencije Stoja Zoran Đukić in dodal, da vse skupaj spominja na leti 2005 in 2006, preden je udarila zadnja kriza. "Sedem let smo čakali, da je trg dosegel dno, ljudje so se stiskali v najemih ali pri starših in čakali, drug razlog pa je trenutno zelo aktivno financiranje bank po izredno ugodnih pogojih," je sklenil.

Izredno nizka fiksna obrestna mera je po Đukićevih besedah povzročila, da je "ponovno matematika postala zanimiva za investitorje, ki stanovanja oddajajo. Če kupiš s kreditom z dvoodstotno fiksno obrestno mero, stanovanje pa oddajaš z od 4- do 5-odstotnim donosom, se kredit sam odplačuje, pa še za davke ostane".

"Povpraševanje je predvsem po manjših stanovanjskih enotah na dobrih lokacija, primernih za investicijo, in daleč presega ponudbo. Med današnjimi kupci se povečuje število tujcev, česar v letih pred krizo ni bilo," pa je dejala Solarjeva.

Najbolj vroče v centru Ljubljane, sledi Obala
Največje povpraševanje je po Đukićevih besedah v centru Ljubljane, takoj za njo pa sledijo lepši kraji ob slovenski obali. "Razlog teh nakupov je pogosto kratkoročno oddajanje turistom, in sicer tudi prek aplikacij, kot sta Airbnb ter Booking.com," je izpostavil. Drugod po Sloveniji neke evforije ni opaziti, razen morda v Novi Gorici, kjer prav tako primanjkuje stanovanj, je dodal.

Cene so že blizu vrha, tako da naj veliko prostora za dodatne podražitve ne bi bilo več. "Rabljena stanovanja se bodo morda še podražila, sploh najboljše lokacije v Ljubljani, kot je Center, Trnovo, Argentinski park itd., stanovanja, velika 50 ali 60 kvadratnih metrov, s parkiriščem in vsem, se lahko podražijo tudi do pet ali pa šest tisoč evrov za kvadratni meter," je navedel, kje v Ljubljani cene dosegajo najbolj vrtoglave številke. A to so zgolj ekstremni primeri, realna povprečna cena novogradnje se bo po njegovih besedah v Ljubljani ustalila okoli treh tisočakov za kvadratni meter.

"Novih nepremičnin je malo, postajajo pa zelo drage. Ni redko, da se pričakovane cene v manjših vilablokih na bolj zanimivih lokacijah prodajajo po štiri tisoč evrov za kvadratni meter ali več. Nova stanovanja so praktično razprodana, še preden so zgrajena," je potrdila tudi Solarjeva.

Celovški dvori: 600 ponudb za 60 stanovanj
Razprodaja Celovških dvorov v Ljubljani po Đukićevih besedah na trg nepremičnin ni imela nikakršnega vpliva, saj je v Ljubljani pomanjkanje stanovanj tako veliko, da "bi lahko imeli še troje Celovške dvore, pa se ne bi spremenilo nič". Pri prodaji Celovških dvorov je povpraševanje tudi do desetkrat preseglo ponudbo. "Imeli smo od 500 do 600 ponudb za od 60 do 100 stanovanj v treh fazah prodaje," je navedel.

"Celovški dvori so se v zadnjem delu prodajali po tržnih cenah, večina stanovanj pa je bila prodana investitorjem za oddajo v najem. Zanimivo bo opazovati, kaj se bo s ceno teh stanovanj dogajalo v prihodnje," je pojasnila Solarjeva.

Kako realne so oglaševane cene?
Med krizo so bile realizirane tudi do 30 odstotkov nižje cene od oglaševanih, zdaj pa ni redko, da se stanovanja prodajo tudi po višji ceni od oglaševane, ko se pojavi preveč zainteresiranih kupcev hkrati, je izpostavil Đukić. "Investitorjem bi svetoval, naj ne kupujejo predragih parcel, kjer ni mogoče realizirati končne prodajne cene pod tri tisoč evri za kvadratni meter, razen vrhunsko dobrih lokacij v centru mesta, kupcem pa, naj ne hitijo, saj se pripravlja zelo veliko, glede na cene rabljenih nepremičnin, relativno ugodnih projektov," je svetoval Đukić.

Po besedah Sojerjeve je v določenih primerih ceno možno znižati za kakšnih pet odstotkov, v primeru zares zanimivih nepremičnin pa je dosežena cena pogosto lahko celo višja od oglaševane. "Ob nakupu nepremičnine s hipotekarnimi posojili bi svetovala previdnost in upoštevala glavno pravilo, da je pri nakupu nepremičnine pomembna lokacija, lokacija in lokacija oz. par kvadratnih metrov manj na iskani lokaciji je bolje kot par kvadratnih metrov več na manj iskani lokaciji," pa je sklenila Sojerjeva.

 

Vir: www.rtvslo.si

Naša spletna stran uporablja piškotke za namen izboljšave strani in zagotavljanje najboljše uporabniške izkušnje.

Več o uporabi piškotkov

Uporaba piškotkov na naši spletni strani

Osebni podatki vseh naših obiskovalcev oz. uporabnikov naše spletne strani, so področje, ki mu posvečamo ogromno pozornosti. V skladu z zakonodajo in normami poskrbimo, da vse standard dosegamo, in s tem zagotovimo varno brskanje po spletni strani.

Upravitelj spletne trgovine Stoja Trade, Stoja Trade d.o.o., je v skladu z Zakonom o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1-UPB1) zavezan k varovanju osebnih podatkov svojih uporabnikov.

Za potrebe poslovanja Stoja Trade zbira naslednje uporabnikove podatke:

Za točnost podatkov, ki jih vnesete uporabniki na naši spletni strani, ne odgovarjamo.

Zaradi zagotavljanja varnosti se zbirajo tudi uporabnikovi IP naslovi, iz katerih uporabniki dostopajo do našega spletnega mesta. Vsakemu uporabniku je ob začetku obiska dodeljen tako imenovani sejni piškot za identifikacijo in spremljanje nakupovalne košarice. Na vaš računalnik lahko Stoja Trade med drugimi shrani tudi druge piškotke, kot so: identifikacijska številka uporabnika v šifrirani obliki ki se uporabi za prepoznavo uporabnika ob naslednjem obisku, piškotki sistema Google Analytics, piškotki Facebook-a, ki se uporabljajo za boljšo uporabniško izkušnjo na družbenih medijih itd..

Omenjeni podatki, se na strežniku Stoja Trade shranjujejo trajno, z izjemo piškotkov. Za čas trajanja obiska spletne strani, se shranjujejo sejni piškotki, medtem ko se trajni piškotki shranijo na računalnik uporabnika.

Upravitelj Stoja Trade lahko v anonimizirani obliki te piškotke/podatke uporabi za boljšo uporabniško izkušnjo, različne promocijske akcije,…

 

Namen zbiranja osebnih podatkov:

Stoja Trade zbira osebne podatke z naslednjimi nameni:

Stoja Trade bo za potrebe dostave, dostavni službi zaupal le uporabnikov naslov za dostavo.

 

Posredovanje osebnih podatkov tretjim osebam

Nekatere podatke, ki jih Stoja Trade zbira in obdeluje lahko skladno z namenom obdelave posreduje tretjim osebam:

O piškotkih

Kaj so piškotki in zakaj so potrebni?

Piškotek je majhna datoteka, ki se shrani na računalniku ob obisku spletne strani. Piškotki vsebujejo različne informacije, ki jih spletna stran prebere, ko jo ponovno obiščete. Uporablja jih večina sodobnih spletnih strani. Uporabljajo se predvsem za povečanje zadovoljstva uporabnikov, boljše uporabniške izkušnje ter prilagoditve izkušnje vsakemu posamezniku.

 

Seznam piškotkov, ki jih uporabljamo

Ime piškotka

Namen

Čas piškotka

AdWords - A, AdsUserLocale, I, SAG, aptenv, mid

Analiza prodaje, spremljanje obiskov na strani, in ponovno prikazovanje oglasov.

90 dni

Facebook - locale, datr, reg_fb_ref, reg_fb_gate

Za ponovno targetiranje naših uporabnikov, povečanje interakcijo s sledilci na naših družbenih medijih in izboljšati uporabniško izkušnjo na naših družbenih profilih.

Ne poteče

Google Analytics - utma

Merjenje statistike ogleda strani.

2 leti

Google Analytics- utmb

Merjenje časovne statistike obiska uporabnika na stran.

30 min

Google Analytics - utmc

Omogoča statistiko glede na čas odhoda uporabnika iz strani.

Ob zaprtju spletnega brskalnika

Google Analytics - utmz

Omogoča statistiko obiska in prodaje preko različnih kanalov.

6 mesecev

Google Analytics - utmv

Omogoča segmentacijo uporabnikov na strani.

2 leti

Google Analytics - ga

Statistika ogledov strani in analiza prodaje preko različnih kanalov prodaje.

6 mesecev

Google Analytics - cid

Statistika ogledov strani in analiza prodaje preko različnih kanalov prodaje

6 mesecev

https_enabled

Piškotek nam pove ali je bil uporabnik preusmerjen na zaščiteni protokol (https).

Na sejo

s_pers_c6

Omogoča delovanje strani in oddajo naročila.

Na sejo

s_pers_c5

Omogoča delovanje strani in oddajo naročila.

Na sejo

ngEnabled

Piškotek omogoča delovanje za napredne brskalnike.

10 let

recently_viewed

Omogoča ogled/prikaz zadnjih ogledanih artiklov.

10 let

 

 

Pravice uporabika:

 

Uporabnik ima v zvezi z obdelovanjem osebnih podatkov naslednje pravice:

 

 

Uporabnik, na katerega se nanašajo osebni podatki lahko kadarkoli z zahtevkom na info@stoja-trade.si uveljavlja zgornje pravice. Stoja Trade bo zahtevi ugodil v roku 8 delovnih dni od prejema zahtevka.

 

Osebe, mlajše od 16 let:

 

Osebe mlajše od 16 let, lahko svoje podatke preko spletne strani posredujejo le z dovoljenjem staršev, rejnikov ali skrbnikov.